中国房地产市场发展,四次房价调整带来了什么结果

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第一阶段:理论突破与试点起步阶段(1978至1991年)

第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年)第三阶段:相对稳定协调发展阶段(1995至2002年)

第四阶段:价格持续上扬,多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)

第五阶段:价格持续上扬甚至暴涨,房产成为投资属性,多项调控措施出台。反复震荡,总体是涨价阶段,随后提出,房住不炒的概念。

2020年6月

2020年6月,海南作出决定:坚持“房住不炒”,坚决破除“房地产依赖症” ,继续严格执行全域限购等政策,实行现房销售制度。”

2021年以来,恒大、华夏幸福等房企接连暴雷,出现债务违约现象。

第六阶段:2022年以来,房产泡沫即将破。

我大概推测一下,房价下跌时间可能在5~10年,但是咱们有市场调控的话,可能也就是在五年吧,因为不可能维持。持多久,这样会对经济造成重大影响然后后面一个阶段房价基本上会回归到一个稳定状态。

但是房价总体还是上涨的,现在买不起房,未来还是同样买不起房,这个基本都会走向租房这条道路,形成两极分化。

进入新世纪以来,全国房价总体呈上涨态势,但在房地产调控及经济调整的影响下,房价出现了四次调整:

第一次只是房价涨幅收窄而已,第二、三、四次出现同比下跌。

1、第一次下跌:2005年下半年至2006年,上海深度降温

长三角房地产市场,在全国范围内最早复苏、回暖、繁荣,尤其是2003年温州炒房团兴起后,长三角主要城市,如上海、杭州、宁波、南京、苏州、无锡等地房价快速上涨。2004年加速上涨。2005年第一季度趋于疯狂。所以,2005年4、5月份,国家出台的空前严厉的“国八条”,主要是针对以上海为主的长三角的,事实证明效果比较显著。如下图:2005年下半年,上海二手房价格持续下跌,2006年低位徘徊。

2、第二次下跌:2008年下半年至2009年一季度,深圳领跌全国

90年代后初和本世纪初,广东楼市有些沉寂,没有长三角复苏得那么早。从2005年开始,珠三角步长三角后尘,持续发力,直至2008年成为第二个“重灾区”。正如第一个表中数据所示,2006年7月,当上海房价领跌全国时,深圳房价涨幅却高达13.6%,位于70个城市涨幅榜之首。这还不算疯癫。2007年,随着全国房价趋涨,深圳房价涨幅持续扩大,2007年8月达到顶峰,超过17%。其后,又在高位盘整了三个月。其后​调头​向下。2008年11-12月,同比跌幅高达18%。以2009年3月横向比较,深圳房价跌幅为70个城市最大,广州紧随其后,说明珠三角成为全国楼市降温最明显的地区。

3、第三次下跌:2011年四季度-2012年二季度,温州房价大跌

2011年至2012年,先后有三个城市的楼市,频频被媒体“唱空”。一是鄂尔多斯,供应量严重过剩,价格大跌,成交低迷,少数房企资金链断裂,部分项目停工,有烂尾的风险。二是温州,房价大跌,部分房企资金紧张,有老板跑路。三是贵阳,潜在住宅供应量大,但成交平稳,价格近几年并无大涨,2012年亦无大跌

4、第四次下跌:2014年-2015年,杭州房价领跌全国

至今,其实已经出现第五次下跌,只不过是局部性质明显,跌幅最大者是环京地区,2017年下半年至今,累计下跌五成左右,与2011-2015年的温州和鄂尔多斯相似。

从上世纪90年代以来的演变历程来看,我国从未出现过显著的房价泡沫,更没有泡沫破灭。但却出现四个区域性房价下跌,其中海南和北海,已定性为泡沫且曾破灭;而2006年的上海和2008年的深圳房价下跌,不能算作泡沫破灭,主要是下跌时间太短,其次跌幅也不够大 。温州、鄂尔多斯、环京,可算是有明显泡沫且曾破灭。

最后,给大家留一道价值很高、但难度也很大的思考题(可留言):共同富裕示范区浙江, 2009-2010年房价大涨后出现泡沫,后来跌了五年;2016年以来,浙江楼市持续保持较高热度,其中2019年以来基本上算是全国最热的省域。那么,当前是否泡沫重现?未来几年会再进行深度调整吗?

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